03. 담보신탁 vs 근저당권

구분	부동산담보신탁	근저당권
담보 설정방식	신탁회사로 소유권 이전(갑구)	근저당권 설정(을구)
재산권 보호	신탁등기 후 제3자의 권리설정불가	제3채권자의 압류 등 가능 (후순위 근저당권, 부동산가압류 등)
추가담보	추가 담보신탁 용이 (부동산 표시목록 신탁원부변경)	새로운 설정계약 등 복잡
담보 부동산관리	수탁자 및 우선수익자의 동의 없이 임대차 계약 등 담보가치 저감행위 불가 수탁자 임대차체결 동의 시 임대차계약 가능	임대차계약 등 소유자의 담보가치 저감행위 가능
후순위 권리설정	배제 가능	배제 불가능
우선채권 발생여부	신탁등기 후 불가	소액임대차, 임금채권, 조세채권 발생가능함
강제집행방법	신탁회사의 공개매각 (공매)	법원의 임의경매 (강제경매와는 구분됨)
가처분등기 경료 시 강제집행	낙찰자가 인수하는 조건으로 공매가능	경매가능, 낙찰시 가처분 등기 말소
강제처분 소요기간	단기(2개월 이내) -물건 특성별 상이함-	장기(통상적으로 6개월 이상)
후순위 권리자의 강제집행	제한적 (선순위우선수익권자의 동의, 처분특약 있어야함.)	제3의 채권자가 강제경매 신청  후순위 근저당권자의 임의경매 신청 가능
강제집행절차	비교적 간편	비교적 복잡
강제집행 소요비용	경매보다 적은 편	공매보다 많은 편
부동산 처분가액	상대적 고가(정상거래 시)	저가 경략 가능성 상존
물상대위권 행사	사전압류 불필요 (수용 보상금 등이 신탁재산에 귀속)	사전압류 필요 (담보 목적물이 수용되는 경우 보상금청구권에 압류 필요함)
재산보전 처분대상	X	O
채무자의 소요비용	적음	많음