01. 부동산담보신탁

 

1.1 . 담보신탁의 개념

  담보신탁이란 부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 채무의 이행을 보장하기 위해 자기 소유의 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁상품을 말한다. 관리형토지신탁과 처분신탁의 결합형으로 현핸의 저당제도를 대체할 수 있는 새로운 형태의 담보제도라 할 수 있다. 신탁회사(수탁자)는 신탁계약을 통해 부동산 소유자(위탁자)로부터 부동산을 수탁받아 일정기간동안 채권자(우선수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치의 유지ㆍ보전되도록 관리 하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원한다. 이 과정에서 신탁회사는 우선수익자의 우선수익권을 확인하기 위하여 신탁계약서상 우선수익자를 지명하고, 이를 근거로 위탁자 또는 우선수익자의 요청이 있는 경우 우선수익자에게 우선수익권증서를 교부한다. 만약 채무가 불이행되면 신탁회사가 수탁부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고 채무변제 후 처분대금은 수익자에게 교부한다.

 

1.2. 담보신탁의 장점

 1) 채권기관 측면

   가. 신탁회사의 담보목적물에 대한 정밍한 조사가 선행되므로 개별적으로 담보 목적물에 대한 조사가 불필요하여 경비 및 시간ㆍ인력이 절감된다.

   나. 저당설정 시 담보목적물에 대한 임대차관계나 물건하자로 인한 예측하지 못한 피해를 예방할 수 있으며 계속적인 담보목적물 관리로 인하여 담보물의 담보력이 유지되어 채권회수에 유리하다.

   다. 저당제도의 경우 채권실행을 위한 법원경매 시 저가경락을 피하기 위하여 담보물을 유입할 경우 유입비용, 제세공과금 부담 등의 부대비용의 증가가 필연적인데 반해, 담보신탁의 경우 채권실행이 신탁회사의 공매에 의하므로 이에 대한 근원적인 해소가 가능하다.

   라. 위탁자의 부도 또는 파산 시 신탁재산의 독립성으로 인하여 제3채권자에 비해서 조속한 채권회수가 가능하다.

 

  2) 채무자 측면

   가. 저당설정 시에 비해 부대비용이 절감된다.

   나. 채무불이행 시 신탁회사의 전문적 공개매각으로 법원 경매와 같은 장기화, 저가경락 및 지연손해금의 증가를 예방가능.

   다. 신탁기간 중 부동산매매 시 원매자는 신탁회사와 거래하므로, 고가 매각이 가능하다.