05. 관리형토지신탁

 

관리형토지신탁

 

 1) 토지소유자(위탁자)가 채무자가되어 사업비를 조달하고, 시공사는 책임준공과 지급보증, 자금보충확약 등을 통해 사업비 조달에 협조하게 되므로, 시공사의 역할이 중요시 됨.

 

 * 자금조달의 의무는 위탁자에게 있지만 위탁자 재무현황 등이 열위할 경우 PF대출의 금융구조에서 시공사의 역할이 중요하다고 할 수 있다. 금융기관별로 PF를 바라보는 시각이 약간은 상이할 수 있다. 대표적으로 저축은행 PF의 경우 시공사의 역할보다 시행위탁사의 신용등급, 재무현황, 시행이력, Equity비율, 필수사업비 100%확보율, 공사단가, 계획분양가의 적정성, 주변 분양시장의 성과  등을 통하여 사업의 안정성을 더 중점적으로 심사하게 된다. 그 밖의 책임준공형 관리형토지신탁의 경우에는 시공사의 역할이 가장 중요한 Key Point라고 할 수 있다.

 

 2) 개발형 토지신탁과는 달리 부동산신탁회사는 사업비 조달 책임(사업비 차입)을 면하고, 단순히 시행사(사업주체, 건축주)업무 중 전부 또는 일부만을 수행하는 토지신탁 상품이다.

 

 3) 일반적으로 개발사업의 진행 및 종결 단계에 있어 신뢰도가 떨어지는 시행사(사업주체, 건축주)의 인허가업무 수행(완료) 불이행 리스크를 감소시키기 위하여 금융기관에 선호하는 상품이다.

 

 4) 부동산신탁회사의 입장에서는 고유계정 차입리스크는 경감하였다고는 하나, 부동산신탁회사는 건축주로서 지위에서 분양대금 및 사업비의 유용, 인허가 리스크, 분양업무에 대한 관리감독을 수행하며 사업이해관계자의 만족을 위하여 선량한 관리자 주의의무를 다하며 신탁사업을 수행해야 한다.