03. 건축물의 분양에 관한 법률(2) - 분양시기

 

 

Q1. 분양시기는?

A1. 

 1) 신탁계약, 대리사무계약을 체결한 경우 : 착공신고 후

 2) 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증 받은 경우:
     골조공사의 3분의 2 이상이 완료 된 후

 

Q2. 위에서 말한 다른건설업자의 조건은? 

 A2. 종합공사를 시공하는 업종의 등록을 한 건설업자

 1) 자본금이 연대보증 대상 건설공사 계약금액의 50퍼센트 이상일 것

 2) 연대보증 대상 건설공사에 해당되는 용도의 건축물을 시공한 실적이 있고, 최근 5년간 수주(受注)한 금액이 연대보증 대상 건설공사 계약금액의 2배 이상일 것

 

Q3. 신탁계약 및 대리사무계약에 건분법 상 포함되는 내용은(건축물의 분양에 관한 법률 시행령)?

 -신탁계약-

 1) 분양받은 자의 소유권등기 전날까지의 토지와 그 정착물의 소유권 관리에 관한 사항

 2) 신탁받은 소유권의 처분에 관한 사항

 3) 신탁을 정산할 때에 분양받은 자가 납부한 분양대금을 다른 채권 및 수익자의 권리보다 우선하여 정산하여야 한다는 사항

 -대리사무계약-

 1) 분양받은 자를 보호하기 위한 분양수입금 관리계좌의 개설에 관한 사항

 2) 분양사업자는 분양수입금 총액을 신탁업자에게 양도하여야 한다는 사항

 3) 분양대금은 신탁계약 및 대리사무계약에서 정한 토지매입비, 공사비, 설계비, 감리비 또는 그 밖의 부대사업비 등 해당분양사업과 관련된 용도로만 사용할 수 있다는 사항

 4) 그 밖에 신탁계약의 목적을 달성하기 위하여 국토교통부령으로 정하는 사항

 

   -국토교통부령(건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙)-

 1) 계약금을 포함한 분양대금의 수납ㆍ관리 등

 2) 부도ㆍ파산 등으로 사업 추진이 불가능한 경우 분양수입금 관리계좌의 남은 금액은 분양받은 자에게 우선하여 지급하여야 한다는 사항을 포함한 분양대금의 지출 원칙, 방법 및 용도, 건축공사가 6개월 이상 중단되거나  준공예정일부터 6개월 이상 준공이 지연되는 경우 공사의 이행 방법에 관한 사항

 3) 신탁업자가 분양사업자의 사업을 감독할 권한, 분양사업자가 신탁업자에게 자료를 제출할 의무 등

 4) 자금 집행순서 및 시공사에 공사비를 지급하는 방법ㆍ시기

 5) 분양계약의 관리

 6) 건축공사의 공정(工程) 관리(시공사가 분양사업자에게 공사비를 청구할 때 시공사의 예정 공정계획에 비례하여 공사비를 지급할 수 있도록 신탁업자가 실제 공정 현황을 파악하는 등의 업무를 말한다)에 대한 사항

 7) 분양받은 자를 위한 공사 진척 사항의 열람 및 게시 방법

 8) 그 밖에 신탁업자와 분양사업자가 협의하여 정한 사항

 

 

Q4. 토지신탁계약 체결 후 대리사무계약을 별도로 체결해야 하나?

A4. 토지신탁계약 상 대리사무에 관한내용을 포함하고 있어 일반적인 경우 별도의 대리사무계약을 요하지는 않음.