06. 농지(전, 답, 과수원) 신탁등기

* 농지법상 농지의 취득개념에 신탁도 예외를 인정하지 않아 농지취득자격증명을 첨부하여야 하므로 농지의 신탁은 원칙적으로 불가능하다.

 

 

예외적으로, 신탁이 가능한 경우는 실무적으로 아래의 경우로 요약된다.

 

도시계획구역 중 녹지지역을 제외하고 주거, 상업, 공업지역은 농지에 대한 신탁이 가능하고(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제83조 제3호)비도시의 경우 사실상 불가능하나 주택법에 의한 사업계획 승인 시 도시관리계획결정이 의제되므로 제한 없이 가능하다.

 

또한,「농지법」제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우 및

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조의 규정에 의거하여 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우

(단,  수탁자가 토지거래계약 허가 당사자가 아닌 경우와 농지전용협의의 당사자가 아닌 경우, 즉 허가받은 목적 사업을 직접수행 하는 것이 아니므로 신탁사로 소유권이전등기 경료 및 사업의 계속이 불가능할 수 있다. 주무관청을 통하여 면밀한 확인이 필요하다.)

 

사실상 농지가 아닌경우에도 위탁자가 농지자격증명원신청서 반려통지서를 발급받아 소유권이전등기 신청도 가능하다.

하지만 이 경우에도 주무관청에 따라 신탁등기의 이행을 위하여 농지자격증명원신청서를 수탁자명의로 신청해야 하는데,

신탁사에서 직접신청하는 경우는 극히 드물다.

 

대안: 신탁가등기, 신탁예약 예고등기

 *부동산매매거래약정 → 중도금지급 → 신탁가등기 → 잔금지급 → 제소전화해조서 → 사업인허가 → 신탁가등기 말소 및 신탁등기 (본등기)

이런 구조도 실무상담을 하면서 경험한 바 있지만, 진행하지 않았고 실무적으로 사례를 찾아보기가 어렵다.

 

*실무적으로 지목이 농지(전, 답, 과수원)인 경우 신탁이 가능하다면

대부분 개발사업이 예정되어있는 사업계획승인 혹은 건축허가가 승인된 경우다.